I tak, stawka maksymalna podatku od budynków mieszkalnych wyniesie w 2024 roku 1,15 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, a od budynków (także mieszkalnych) używanych do prowadzenia W 2022 r. wynajmujący będzie miał jeszcze prawo wyboru formy opodatkowania, pomiędzy opodatkowaniem na zasadach ogólnych a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od 2023 r. jedyną dopuszczalną formą będzie ryczałt. Niesie to niekorzystne konsekwencje szczególnie dla wynajmujących, którzy ponoszą wysokie koszty obsługi najmu. Inaczej właściciel mieszkania musi się liczyć z dodatkowym podatkiem. W praktyce oznacza to konieczność dostosowania umów najmu od 1 stycznia 2023 roku. Problem, który dotyczy przede wszystkim właścicieli odprowadzających obecnie podatek za najem według skali podatkowej, opisuje "Rzeczpospolita". "Polski ład" sprawił, że od Zainteresowało Cię to, o czym przeczytałeś? Chcesz zdobyć więcej informacji i dowiedzieć się, jak rozliczać wynajem mieszkania? Może wybrałeś już formę opodatkowania, ale nadal masz wątpliwości dotyczące tego, do którego urzędu powinieneś wpłacać podatek od najmu czy też tego, w jaki sposób powinieneś rozliczać wynajem nieruchomości należących do małżeństwa? Podatek od wynajmu w 2023 wprowadza najwięcej zmian dla podatników rozliczających tzw. najem prywatny. To oni nie mają obecnie wyboru formy opodatkowania. Pozostaje im bowiem ryczałt, obliczany na podstawie wysokości przychodu z najmu. Właściciel mieszkania, który zarabia na wynajmie swojej nieruchomości, może jednak w każdej chwili Oznacza to zatem, że wraz z końcem 2022 r. podatnicy utracą możliwość rozliczania kosztów związanych z mieszkaniem wykorzystywanym w ramach najmu prywatnego. Należy mieć jednak na uwadze, iż na podatników rozliczających dochody pochodzące z najmu prywatnego został nałożony kolejny wymóg. Będą oni bowiem mogli zaliczać do . Zasady rozliczania podatku od wynajmu mieszkania 2022 uległy zmianie. Winny jest oczywiście Polski Ład, który wprowadził szereg nowości, także w zakresie prywatnego najmu. Najważniejszą zmianą jest to, że od przyszłego roku będzie można rozliczać się tylko ryczałtem, natomiast ci, którzy wybrali zasady ogólne mogą już korzystać z wyższej kwoty wolnej od podatku, która wynosi teraz aż 30 tys. zł. Artykuł o najmie mieszkania jest już na stronie od kilku lat. Co roku go aktualizuję, abyście mieli najświeższe informacje, co do tego jak odprowadzić podatek. Przez cały ten czas odpowiedziałam Wam na kilkaset pytań. Na przykład, czy ratę kredytu hipotecznego można wrzucić w koszty podatkowe albo jaką formę opodatkowania lepiej wybrać. A może dopiero zastanawiasz się, czy warto wynająć mieszkanie i na ten cel wziąć kredyt hipoteczny? Kalkulator mówi Ci, że zysk będzie wysoki, ale ile trzeba będzie oddać państwu? Oprócz omówienia zmian prawnych, na końcu artykułu znajdziecie odpowiedzi na pytania, które najczęściej mi zadajecie. W komentarzu na dole koniecznie dajcie znać, czy Wam się to przyda! Podatek od wynajmu mieszkania 2022 Podatek od wynajmu mieszkania 2022 można rozliczyć, korzystając zasad ogólnych albo ryczałtu. Jest to jednak już ostatni taki rok, bo od 1 stycznia 2023 roku będzie można wybrać tylko ryczałt. Wynika to oczywiście z zasad Polskiego Ładu. Wiąże się to z dużymi zmianami dla wynajmujących, bo nie będzie można już korzystać z kwoty wolnej od podatku ani odliczać kosztów. Jeżeli jednak dopiero rozpoczynasz najem mieszkania albo do tej pory korzystałeś z zasad ogólnych, to wciąż ten sposób opodatkowania jest dla Ciebie dostępny. Trzeba jednak liczyć się z tym, że w przyszłym roku trzeba będzie przejść na ryczałt. Dlatego, jeżeli planujesz wykonać remont, którego wydatki można odliczyć od przychodu i tym samym obniżyć podstawę do opodatkowania, to pamiętaj, aby zamknąć inwestycję do końca tego roku. Zasady ogólne podatku od wynajmu mieszkania Zasady ogólne to skala podatkowa, w której obowiązują dwa progi dochodowe. Płacisz 12% podatku (obowiązuje od 1 lipca 2022 r.), jeśli w ciągu roku zarobisz łącznie do 120 tys. zł i 32%, jeśli więcej, ale tylko dla nadwyżki tej kwoty. Weź również pod uwagę to, że na fakt, ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania, wpływa Polski Ład. Drugi próg podatkowy został podniesiony w tym roku do 120 tys. zł. Pamiętaj, że w tym przypadku opodatkowujesz dochód. Oznacza to, że od przychodu, czyli tego, co przelewa Ci najemca, możesz odjąć koszty (np. wydatki na remont, przeprowadzony w trakcie, odsetki od kredytu hipotecznego, odpisy amortyzacyjne). Często pytacie również, czy w przypadku najmu prywatnego, trzeba prowadzić księgę przychodów i rozchodów. Można to robić, ale nie trzeba. Przy zasadach ogólnych możesz również skorzystać z kwoty wolnej od podatku. Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania? Jeśli najem to Twój jedyny dochód w całym roku i nie przekroczy on 30 tys. zł, to Twój podatek do zapłaty wyniesie 0 zł. Podniesienie kwoty wolnej od podatku to kolejna zmiana, którą wprowadził Nowy Ład. Zerowy podatek nie oznacza jednak, że nie musisz składać PIT-u. Musisz złożyć zeznanie podatkowe w każdym przypadku. Zaliczki na podatek od wynajmu mieszkania 2022 nie będą Cię jednak obowiązywać. A co zrobić, jeżeli zaczniesz już wpłacać zaliczki, a Twoje roczne dochody będą niższe niż 30 tys. zł? Wyjdzie Ci nadpłata podatku, którą otrzymasz po rocznym rozliczeniu. Oprócz wpłacania zaliczek musisz jeszcze do 30 kwietnia 2022 r. złożyć PIT-36 do urzędu skarbowego. Jak rozliczyć najem mieszkania na zasadach ogólnych w 2022 r.? Jaki podatek od wynajmu mieszkania lepiej odprowadzać? Jeżeli zdecydujesz się na zasady ogólne, to zyskujesz możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Musisz więc dodać do siebie miesięczne przychody (kwoty, które co miesiąc otrzymujesz od najemcy). Następnie odjąć koszty, które poniosłeś od początku roku (część odsetkową raty kredytu hipotecznego, wydatki na remont itp.). Otrzymasz dochód do opodatkowania i zaokrąglasz go do pełnych złotych, aby otrzymać podstawę do opodatkowania. Podstawę do opodatkowania mnożysz razy stawkę podatku (12% lub 32% w zależności od obowiązującego progu podatkowego) i odejmujesz kwotę zmniejszającą podatek, uzależnioną od dochodu. Wychodzi Ci podatek do zapłaty od początku roku. Odejmujesz zapłacone wcześniej zaliczki i otrzymujesz kwotę do zapłaty. Ryczałt przy podatku od najmu 2022 Ryczałt jest o wiele prostszą formą rozliczania najmu, więc wiele osób go wybiera. Nie musisz co miesiąc wyliczać zaliczek, ani martwić się, w którym progu podatkowym już jesteś. Podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania ma jednak dwie wady – opodatkowujesz przychód (nie możesz odliczyć kosztów) i nie możesz korzystać z kwoty wolnej od podatku. Zobacz, czym się różni przychód od dochodu W skrócie oznacza to, że już od pierwszej złotówki, którą przeleje Ci najemca, w następnym miesiącu lub kwartale zapłacisz ryczałt 2022, bo możesz wybrać sposób rozliczenia miesięczny lub kwartalny. Do 2 maja 2023 roku musisz złożyć do urzędu skarbowego PIT-28. Ważna wskazówka! Jeśli zdecydujesz się na ryczałt od najmu, to musisz mieć świadomość, że płacisz go od całej kwoty, którą przeleje Ci najemca. Przykładowo, pobierasz 1 000 zł czynszu, a 500 zł to opłaty za media, czy do spółdzielni. Jeśli umówiliście się z najemcą, że to Ty przekazujesz środki za rachunki, to ryczałt zapłacisz od kwoty 1 500 zł. Jeżeli natomiast w umowie zawrzesz, że to najemca płaci za media i robi przelewy albo Ty tylko pośredniczysz w tych transakcjach, to ryczałt od wynajmu zapłacisz od kwoty 1 000 zł. Chcesz płacić ryczałt? Stawki są następujące: 8,5%, jeśli Twoje przychody z najmu nie przekroczą kwoty 100 tys. zł rocznie, 12,5%, jeżeli są wyższe niż 100 tys. zł rocznie. Warto pamiętać, że ryczałt od najmu 2022 zgodnie ze stawką 12,5% płaci się od nadwyżki środków. Przykładowo, jeśli przychód wyniesie 150 tys. zł rocznie, to jaki jest podatek od wynajmu mieszkania? Od 100 tys. zł odprowadzasz stawkę 8,5%, a od 50 tys. zł 12,5%. Jak rozliczyć najem mieszkania ryczałtem w 2022 r.? Wyliczenie ryczałtu jest naprawdę bardzo proste, bo należy pomnożyć miesięczny przychód razy obowiązującą stawkę ryczałtu (8,5% albo 12,5%). Od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania? Przy ryczałcie nie obowiązuje kwota wolna, więc trzeba to zrobić już w kolejnym miesiącu po otrzymaniu czynszu. Zasady ogólne czy ryczałt przy wynajmie mieszkania – co lepiej wybrać? Zasady ogólne Ryczałt Co opodatkowujemy? dochód przychód Czy można skorzystać z kwoty wolnej od podatku? tak nie Jaki PIT złożyć? PIT-36 PIT-28 Do kiedy złożyć PIT? do 2 maja 2023 r. do 2 maja 2023 r. Źródło: Opracowanie Podatek od wynajmu mieszkania - kalkulator Bardzo często pytacie mnie, którą formę wybrać, aby zapłacić niższy podatek od wynajmu mieszkania 2022. Kalkulator z pewnością Wam w tym pomoże, ale najlepiej przeliczyć wszystko samemu zgodnie z instrukcją w artykule, w którym przypadku zapłacicie mniej podatku. W razie problemów najlepiej skonsultować się z biurem rachunkowym. Warto zastanowić się nad kilkoma kwestiami: Możliwość odliczenia kosztów – jeżeli w wynajmowanym mieszkaniu chcesz przeprowadzić remont albo spłacasz zaciągnięty na ten cel kredyt hipoteczny, to takimi wydatkami możesz obniżyć podatek do zapłaty i wtedy warto wybrać zasady ogólne. Trudność rozliczeń – dużo łatwiej jest rozliczać się ryczałtem, natomiast zasady ogólne są o wiele bardziej skomplikowane i czasami trzeba ponieść dodatkowy koszt związany z wynajęciem biura rachunkowego, jeżeli nie masz w tej kwestii wiedzy i doświadczenia. Obowiązek gromadzenia dokumentacji – przy zasadach ogólnych trzeba dokumentować przychody i koszty, a przy ryczałcie tylko przychody. Podatek od wynajmu mieszkania a zasady Nowego Ładu Podsumujmy jeszcze, jakie zasady Nowy Ład wprowadził w zakresie wynajmu mieszkań. Nowa kwota od podatku wynosi teraz 30 tys. zł. Jeżeli Twoje łączne dochody opodatkowane na zasadach ogólnych (np. łącznie z tymi z pracy) nie przekroczą tej kwoty, to nie trzeba płacić podatku. 2022 rok jest ostatnim, w którym można rozliczać najem prywatny na zasadach ogólnych. Od 1 stycznia 2023 r. wszyscy podatnicy są zobowiązani przejść na ryczałt. Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje niższa stawka dla pierwszego progu i wynosi 12% Na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania? Mikrorachunek podatkowy to obowiązujący numer konta, na który musisz przelewać należności z tytułu podatków: PIT, CIT i VAT. Oznacza to, że nie możesz już przelewać pieniędzy na rachunek urzędu skarbowego, ale na swój mikrorachunek, który możesz wygenerować na stronie rządowej. Niezależnie od tego, czy rozliczasz się ryczałtem, czy na zasadach ogólnych, robisz przelew na to samo konto. Podatek od wynajmu mieszkania – najczęściej zadawane pytania Jaki PIT złożyć za wynajem mieszkania? Jeśli wybierasz zasady ogólne, to składasz PIT- 36. Osoby, które wybiorą ryczałt, składają PIT-28. Jakie są obowiązki związane z wynajmem mieszkania? Od trzech lat nie musisz już zgłaszać wynajmu do urzędu skarbowego. Pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest traktowana jako wybór formy opodatkowania. Przy zasadach ogólnych musisz co miesiąc wpłacać zaliczki na podatek, a przy ryczałcie, miesięczny lub kwartalny ryczałt. W następnym roku musisz złożyć odpowiedni PIT, nawet wtedy, jeśli Twoje dochody nie przekroczyły kwoty wolnej od podatku. Gdzie przelać należność za podatek? Należności podatkowe przelewasz na swój mikrorachunek. Typ przelewu podatkowego oznaczasz tak, jak do tej pory – PPE dla ryczałtu i PIT dla zasad ogólnych. Czy jak zarobię mniej niż 30 000 zł, to muszę składać PIT i płacić podatek? W każdym przypadku musisz złożyć PIT, jednak jeśli nie przekroczysz kwoty wolnej, to będzie to PIT zerowy. Czy jeśli wynajmuję mieszkanie i zarabiam dodatkowo, to mogę skorzystać z kwoty wolnej? W większości przypadków nie, bo Twoje standardowe dochody (np. z pracy) prawdopodobnie przekraczają kwotę 30 000 zł rocznie. A jeśli łącznie z najmem nie przekraczają, to możesz skorzystać z kwoty wolnej. Czy muszę zgłosić najem mieszkania do urzędu skarbowego? Nie, od dwóch lat nie ma takiego obowiązku. Co zrobić, jeśli wynajmuję mieszkanie, a do tej pory nie płaciłem podatku? Musisz jak najszybciej pójść do swojego urzędu skarbowego i powiedzieć o tym urzędnikowi. Wtedy skorzystasz z tzw. czynnego żalu i nie zapłacisz dodatkowej karty. Urzędnik wyliczy Ci zaległy podatek i należne odsetki. Jeśli uregulujesz należność, to nie spotkają Cię żadne nieprzyjemne konsekwencje. Zobacz: Jak napisać czynny żal? W Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zapis, że zaliczki na podatek trzeba odprowadzać od momentu, w którym przekroczą 1 000 zł. Czy to dotyczy również najmu prywatnego? Nie, to dotyczy tylko osób, które prowadzą działalność gospodarczą albo prowadzą działalność, a dodatkowo mieszkanie wynajmują prywatnie. Sprawdź: Najem okazjonalny – czym jest i kiedy warto podpisać? Oferujemy prosty system ekspercki, który pozwoli Ci dokonać analizy własnych rozliczeń podatkowych z tytułu najmu nieruchomości. Nasz kalkulator jest adresowany do właścicieli (osób fizycznych) wynajmujących swoje nieruchomości (mieszkania) lub osób, które w przyszłości zamierzają prowadzić taką działalność. Krok pierwszy: Wpisujesz dane do formularza i wysyłasz go. Krok drugi: System dokonuje wstępnej analizy, opisuje różne warianty rozliczeń podatkowych (zależne od Twojej indywidualnej sytuacji) i proponuje najkorzystniejsze rozwiązania. Krok trzeci: Ekspert dokonuje ostatecznej weryfikacji, zatwierdza i wysyła odpowiedź na Twój email. Odpowiadasz tylko na te pytania, na które chcesz udzielić odpowiedzi. Im więcej informacji nam przekażesz, tym pełniejszej analizy nasz system będzie mógł dokonać. Zbyt mała ilość danych może uniemożliwić dokonanie analizy podatkowej Twojego wynajmu. UWAGA: Zebrane dane nie będą nikomu udostępniane. # Pytanie Twoja odpowiedź 1 Ile wynajmujesz nieruchomości? odmowa odpowiedzi 2 Podaj sumę miesięcznych stawek za wynajem wszystkich nieruchomości (tylko ceny najmu) 3 Podaj sumę miesięcznych opłat w wynajmowanych nieruchomościach, np. czynsz do wspólnoty lub spółdzielni, prad, gaz, internet, telewizja (weź pod uwagę tylko te opłaty, które są wystawione na Ciebie jako właściciela nieruchomości) 4 Kto dokonuje zapłaty do wystawców opłat mieszkaniowych? najemcy otrzymują dokumenty opłat i sami płacą wszystkie rachunki jako właściciel sam dokonuje wszystkich płatności część opłat robią najemcy, pozostałe opłacam samodzielnie, jest to miesięcznie około odmowa odpowiedzi 5 Jak najemcy dokonują płatności za wynajem? przelewem na moje konto odbieram gotówkę odmowa odpowiedzi 6 Podaj sumę innych kosztów ponoszonych w ciągu roku z tytułu posiadania nieruchomości (ubezpieczenia majątkowe, wieczyste użytkowanie, podatek od nieruchomości) nie pamiętam jest to około odmowa odpowiedzi 7 Jakiej wielkości zakupy (doposażenie, remonty) niezbędne dla wynajmowania nieruchomości są planowane w analizowanym roku podatkowym? nie planuje takich wydatków jest to około odmowa odpowiedzi 8 Czy wynajmowane nieruchomości (wszystkie lub niektóre z nich) zostały zakupione przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego? tak nie odmowa odpowiedzi 9 Suma miesięcznych rat odsetkowych od kredytów hipotecznych 10 Czy do kosztów najmu zaliczasz lub chciałbyś zaliczać odpisy amortyzacyjne wynajmowanych nieruchomości? tak nie odmowa odpowiedzi 11 Podaj sumę wartości wynajmowanych nieruchomości (ceny z aktów notarialnych) w podziale na typ własności 12 Jaką stosujesz formę opodatkowania rozliczeń z tytułu wynajmu nieruchomości? ryczałt zasady ogólne nie wiem odmowa odpowiedzi 13 Czy Twoje roczne przychody z innych źródeł niż najem nieruchomości (np. umowa o pracę, działalność gospodarcza rozliczana wg skali podatkowej, etc) sa bliskie lub przekraczają próg podatkowy? (Próg podatkowy za 2011 rok wynosi 85 528 zł) tak nie odmowa odpowiedzi 14 Czy posiadasz kasę fiskalną do rejestracji przychodów z najmu? tak nie odmowa odpowiedzi 15 Czy wystawiasz najemcom rachunki za wynajem nieruchomości? tak nie odmowa odpowiedzi 16 Jak rozliczasz wynajem nieruchomości? samodzielnie zlecam to odmowa odpowiedzi 17 Jeśli zlecasz rozliczanie wynajmu lub gdybyś miał to zrobić, jaka miesięczna stawka za tę usługę byłaby dla Ciebie do zaakcpetowania? Załóż, że otrzymujesz w pełni kompleksową usługę, która pozwala Ci kontrolować opłaty mieszkaniowe, rozliczenia z najemcami oraz Urzędem Skarbowym dostępna 24h/365 przez internet. miesięcznie cena za jedno mieszkanie nie powinna przekraczać nie umiem wyznaczyć takiej ceny gdy będzie płatna, nie skorzystam z takiej usługi odmowa odpowiedzi 18 Twoje dodatkowe uwagi oraz informacje, które chcesz nam przekazać w celu pełniejszego obrazu Twoich rozliczeń wynajmu nieruchomości. 19 Twój email, na który przyjdzie odpowiedź z systemu. 20 Zapoznałem/am się i akceptuje regulamin serwisu internetowego oraz usług w nim oferowanych ERROR: T= CMD= Plik ../res/html/common/ nie istnieje! Kiedy wynajmujesz mieszkanie i z tego tytułu otrzymujesz wynagrodzenie, konieczne jest rozliczenie się z Urzędem Skarbowym. Niestety w tej kwestii w ostatnim czasie wprowadzono trochę zmian. Jaki podatek od wynajmu mieszkania trzeba zapłacić? Jak to wygląda w praktyce? formą zarobku osób, które posiadają nieruchomości, jest wynajem mieszkania. Podatki są jednak nieodłącznym elementem, o którym trzeba po prostu pamiętać. Jeśli nie będziesz tego robić, narażasz się na duże zaległości oraz odsetki. Takie zachowanie przez polskie prawo często jest uznawane nawet jako przestępstwo, a w większości przypadków wykroczenie skarbowe. W sytuacji, w której wynajmujesz mieszkanie jako przedsiębiorca, sprawa jest nieco prostsza. Rozliczasz się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w wybranej formie opodatkowania. Sytuacja jest inna, kiedy jesteś osobą prywatną. Popularną formą jest ryczałt za wynajem mieszkania 2022, ale nie jest to jedyna opcja. Warto dopasować metodę rozliczania się do swoich potrzeb, aby mieć pewność, że podatek za mieszkanie jest prawidłowo więc dziwnego, że wielu właścicieli mieszkań zwyczajnie gubi się w nowych przepisach i nie do końca wie, w jaki sposób prawidłowo rozliczyć podatek od najmu nieruchomości. Jeśli Ty także znajdujesz się w tej grupie, zapraszamy do zapoznania się z naszym dzisiejszym poradnikiem, w którym rozwiewamy wszelkie wątpliwości dotyczące tej kwestii!Przed wprowadzeniem Polskiego Ładu osoby czerpiące korzyści z prywatnego najmu mogły dokonać swobodnego wyboru, jaka forma opodatkowania jest dla nich najbardziej rentowna. Podatek od najmu nieruchomości mógł być wówczas rozliczany ryczałtowo lub na zasadach ogólnych. Było to niezwykle korzystne rozwiązanie szczególnie wtedy, gdy np. dana nieruchomość wymagała gruntownego remontu lub odświeżenia, ponieważ wszelkie koszty związane z tego typu pracami obniżały kwotę objętą opodatkowaniem, co przekładało się na korzystne rozliczenie wynajmu mieszkania. Ryczałt ewidencjonowany nie zakłada z kolei możliwości odliczania kosztów od podstawy podatku, dlatego nie możesz uwzględnić ponoszonych wydatków w końcowych wyliczeniach. To zatem najważniejsza i jednocześnie najbardziej bolesna zmiana wprowadzona w wyniku Polskiego prywatny jest niezwykle popularną formą zarobku zarówno wśród przedsiębiorców, jak i osób nieprowadzących działalności gospodarczej. Jeszcze do niedawno wiązało się to z pewnymi problemami, głównie z uwagi na powtarzalny, ciągły i zarobkowy charakter najmu prywatnego. Był on bowiem kwalifikowany jako prowadzenie działalności, co automatycznie zabierało właścicielom nieruchomości prawo postawienia na mieszkania w obrębie prowadzonej działalności stał się podstawą do rozliczania ryczałtowego dopiero w roku 2021, gdy nowe prawo zmieniło treść ustawy. Warto w tym miejscu przytoczyć interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 maja 2021, która potwierdzała znowelizowane przepisy:„od dnia 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej. Tym samym od dnia 1 stycznia 2021 roku na możliwość opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu fakt, że wynajem nieruchomości nie jest związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą”.A zatem: jaki jest podatek od wynajmu mieszkania w formie ryczałtu i ile konkretnie wynoszą jego stawki?Bez względu na to, czy jesteś przedsiębiorcą, czy nie, ryczałt od wynajmu mieszkania jest taki sam: ryczałt 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł; ryczałt 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę ponad limit 100 000 zł. Znamy już podstawowe różnice płynące z Polskiego Ładu, omówiliśmy również rozliczenie podatku od wynajmu na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego i jego konkretnych stawek. Czas zastanowić się, jaki podatek od wynajmu mieszkania będziemy płacić w roku o tym przede wszystkim ustawa o ryczałcie z dnia 1 stycznia 2022 roku, a konkretnie art. 2 ust. z jej treścią przychody uzyskiwane z tytułu: najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze; dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, które jednocześnie nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Co ważne, jeśli wynajmujesz mieszkanie i nie prowadzisz działalności gospodarczej, nie możesz wliczyć do limitu przychodów (od którego wyliczana jest stawka ryczałtu) przychodów płynących z pozarolniczej działalności gospodarczej (nawet jeśli działalność ta jest spółką). Aby możliwie najlepiej zobrazować Ci nowy podatek od wynajmu mieszkania, przygotowaliśmy kilka praktycznych przykładów, które z całą pewnością pomogą Ci zrozumieć te 1Pan Marek prowadzi własną firmę, którą rozlicza na podstawie ryczałtu ewidencjonowanego po stawce 12%. Dodatkowo czerpie korzyści majątkowe z prywatnego wynajmu kilku mieszkań. W lipcu 2022 roku udało mu się wygenerować 10 000 zł przychodu z najmu i 105 000 zł z prowadzonej działalności. Łącznie przychody wyniosły 65 000 zł. Jak zatem pan Marek powinien rozliczyć ryczałt? Wynajem mieszkania to oczywiście jedno, a prowadzona działalność drugie. Przychody należy rozdzielić i wyliczyć podatek osobno dla dwóch źródeł przychodu. Co więcej, przychody te nie sumują się, a więc pan Marek nie przekroczył limitu 100 000 zł w przypadku najmu. 10 000 zł może zostać zatem rozliczone po ryczałcie 8,5%, a przychody firmowe: 12%.Jeśli Pan Marek przed rokiem 2022 wybrał rozliczenie podatku od wynajmu na zasadach ogólnych, to do końca roku może jeszcze stosować tę metodę, jednak od 1 stycznia 2023 roku ma obowiązek prawny zmiany formy opodatkowania na ryczałt, ale nie musi składać do urzędu skarbowego żadnych dodatkowych Wiele osób zastanawia się, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania. Warto w tym miejscu podkreślić, że ryczałt ewidencjonowany nie zakłada rozwiązania, jaką jest kwota wolna od podatku. Za wynajem mieszkania musisz zatem rozliczyć się z każdej zarobionej 2Pani Agnieszka czerpie korzyści majątkowe z tytułu najmu prywatnego od wielu lat. Od początku wybrała rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych. W listopadzie 2021 roku postanowiła wyremontować swoją nieruchomość, a konkretne prace są dość mocno rozplanowane w czasie, dlatego remont potrwa aż do końca 2023 roku. W roku 2022 opłata za wynajem mieszkania zostanie naliczona od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Pani Agnieszka może wówczas odliczyć od podstawy opodatkowania wydatki, które poniosła w wyniku prac zmieni się natomiast wraz z początkiem roku 2023, ponieważ odliczanie faktur za materiały budowlane i fachowców nie będzie możliwe (ryczałt ewidencjonowany płaci się od przychodu). W takiej sytuacji Pani Agnieszka powinna ukończyć remont jeszcze przed końcem roku 2023, aby mieć szansę wrzucić go w 2Pani Agnieszka czerpie korzyści majątkowe z tytułu najmu prywatnego od wielu lat. Od początku wybrała rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych. W listopadzie 2021 roku postanowiła wyremontować swoją nieruchomość, a konkretne prace są dość mocno rozplanowane w czasie, dlatego remont potrwa aż do końca 2023 roku. W roku 2022 opłata za wynajem mieszkania zostanie naliczona od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Pani Agnieszka może wówczas odliczyć od podstawy opodatkowania wydatki, które poniosła w wyniku prac zmieni się natomiast wraz z początkiem roku 2023, ponieważ odliczanie faktur za materiały budowlane i fachowców nie będzie możliwe (ryczałt ewidencjonowany płaci się od przychodu). W takiej sytuacji Pani Agnieszka powinna ukończyć remont jeszcze przed końcem roku 2023, aby mieć szansę wrzucić go w chodzi o Polski Ład i nowe rozliczenie wynajmu mieszkania, ryczałt nie musi być zgłoszony do urzędu skarbowego, o ile oczywiście chodzi o najem prywatny. Nie przewidywane są również zmiany w tym zakresie, dlatego nie musisz składać do urzędu żadnych specjalnych oświadczeń czy innych jednak, aby podchodzić do tego tematu sumiennie i terminowo uiszczać składki, zwracając jednocześnie uwagę na brak możliwości odliczania kosztów od podstawy opodatkowania. Kolejnym istotnym aspektem jest fakt, że kwota wolna od podatku za wynajem mieszkania nie przysługuje podatnikom na takiej wiedzy może doprowadzić do niezgodności podatkowych i błędnego wyliczenia zaliczki, co w efekcie przełoży się na problemy z urzędem skarbowym, których nikt nie potrzebuje. Składki muszą być opłacane do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu lub kwartale, w którym wykazano przychód. To, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania, zależy zatem wyłącznie od tego, ile na nim się, jak prawidłowo płacić ryczałt za wynajem mieszkania? 2022 rok na szczęście niczego tu nie zmienia. Wpłaty należy dokonać na indywidualny mikrorachunek podatkowy, który generowany jest na podstawie Twojego numer PESEL (jeśli nie prowadzisz działalności gospodarczej) lub NIP-u (jeśli posiadasz zarejestrowaną firmę). Jak uzyskać numer mikrorachunku? Wystarczy jeden telefon do urzędu skarbowego lub osobista wizyta w najbliższym oddziale. Swój numer możesz również sprawdzić za pomocą dedykowanego portalu nieruchomości to niezwykle popularna forma zarobku, która dla niektórych jest jedynie dodatkowym źródłem dochodu, ale dla niektórych podstawą do codziennego utrzymania i funkcjonowania. Niezależnie od sytuacji, podatki muszą być odprowadzane zgodnie z obowiązujący nadzieję, że nasze przykłady i konkretne informacje naświetliły Ci sytuację i wiesz już, jak zapłacić podatek od wynajmu że jeśli odczuwasz jakiekolwiek wątpliwości i nie masz pewności co do swojej sytuacji, możesz zwrócić się o pomoc do specjalistów. Nowy Ład zrewolucjonizował cały polski system podatkowy, dlatego dostępnych jest wiele darmowych form wsparcia z tego właściciel nieruchomości powinieneś być przygotowany na każdą ewentualność. Sprawdź ubezpieczenie mieszkania w CUK dzięki naszemu kalkulatorowi online. Nasi doradcy czekają też na Twój telefon lub wizytę w placówce. Od 1 lipca 2022 r. wejdzie w życie nowa skala podatkowa PIT przewidująca nową niższą stawkę PIT w wysokości 12%. Ta nowa skala podatkowa ma być stosowana do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. Jaka skala podatkowa PIT obowiązuje od 1 stycznia 2022 r.?Nowa skala podatkowa PIT w 2022 roku – zmiana od 1 lipca ale ze skutkiem od 1 stycznia 2022 wejścia w życie nowelizacji i stosowania nowej skali podatkowejKalkulatory (Polski Ład skala podatkowa PIT obowiązuje od 1 stycznia 2022 r.? Aktualnie (od 1 stycznia 2022 r.) obowiązuje skala podatkowa wynikająca z ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2105, z późn. zm.) - czyli z podatkowej części tzw. Polskiego Ładu. Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 27 ust. 1 ustawy o PIT podatek dochodowy od osób fizycznych, z zastrzeżeniem art. 29–30f ustawy o PIT, pobiera się od podstawy jego obliczenia według następującej skali: Podstawa obliczenia podatku w złotych Podatek wynosi ponad do 120 000 17% minus kwota zmniejszająca podatek 5100 zł 120 000 15 300 zł + 32% nadwyżki ponad 120 000 zł Nowa skala podatkowa PIT w 2022 roku – zmiana od 1 lipca ale ze skutkiem od 1 stycznia 2022 r. Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 2186), który ma na celu korektę błędnych przepisów podatkowych Polskiego Ładu, zakłada wprowadzenie nowej skali podatkowej w PIT w 2022 roku. Stawka 12% PIT zamiast ulgi dla klasy średniej Projekt ten zakłada przede wszystkim obniżenie niższej stawki podatkowej PIT z 17% do 12%. Nowa, niższa stawka podatkowa dotyczyć będzie każdego podatnika (uzyskującego dochody na skali), bez względu na źródło osiąganych przychodów, wysokość przysługujących kosztów uzyskania przychodu, fakt zatrudnienia u kilku pracodawców czy też równoczesnego pobierania emerytury. Z nowej, niższej stawki podatku skorzystają również przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą opodatkowaną według skali podatkowej. Stawka 12% PIT ma być stosowana do opodatkowania każdego z podatników opodatkowujących swoje przychody według skali podatkowej. Rozwiązanie to ma na celu rekompensatę za uchylaną tą samą nowelizacją tzw. ulgę dla klasy średniej. W przypadku podatników, dla których uchylenie tzw. ulgi dla klasy średniej mogłoby nie być jednak korzystnym rozwiązaniem, przewidziano uprawnienie do pomniejszenia zobowiązania podatkowego o wysokość ubytku, spowodowanego zmianą systemu. Tym samym w żadnym przypadku uchylenie tzw. ulgi dla klasy średniej nie będzie wiązało się z pogorszeniem sytuacji podatników uprzednio do niej uprawnionych. Ponadto niniejszy projekt przewiduje także inne korzystne rozwiązania wynikające z uwzględnienia postulatów społecznych, tj. przywrócenie możliwości preferencyjnego opodatkowania dochodów samotnych rodziców czy też możliwość uwzględniania przez niektórych podatników składki zdrowotnej w rozliczeniu podatkowym. Będzie to dotyczyło podatników rozliczających się poza skalą podatkową, a zatem tych podatników, którzy nie skorzystają z obniżenia stawki podatkowej do 12%. Nowa skala podatkowa PIT w 2022 roku Do rozliczenia dochodu będzie miała zastosowanie następująca nowa skala podatkowa: Podstawa obliczenia podatku w złotych Podatek wynosi Ponad do 120 000 12% minus kwota zmniejszająca podatek 3600 zł 120 000 10 800 zł + 32% nadwyżki ponad 120 000 zł Ta nowa skala podatkowa PIT oznacza zatem obniżenie stawki podatku dochodowego od osób fizycznych w pierwszym przedziale skali podatkowej z 17% do 12%. Skutkować to będzie co do zasady niższym zobowiązaniem podatkowym każdego z podatników opodatkowujących dochody wg skali podatkowej. Po wejściu w życie zmiany podatek od dochodów w wysokości 120 000 zł (tj. na poziomie granicy przedziału skali podatkowej) wyniesie 10 800 zł, zamiast dotychczasowej kwoty 15 300 zł. Stąd podatnicy uzyskujący dochody co najmniej na tym poziomie, na nowej konstrukcji skali podatkowej z obniżoną stawką, zyskają w skali roku 4500 zł. Niższy podatek będzie pobierany zaraz po wejściu w życie ustawy, już na etapie poboru zaliczek na podatek przy zastosowaniu 12% stawki. Natomiast ostateczny zysk tej zmiany będzie odczuwalny przy rozliczeniu podatku dochodowego, dodać i podkreślić należy, że już za rok bieżący. Utrzymanie kwoty wolnej na poziomie 30 000 zł oznacza nową kwotę zmniejszającą podatek, skoro obniżeniu ulega niższa stawka podatkowa do 12%. Nowa kwota zmniejszająca podatek (przekładająca się na kwotę wolną od podatku w wysokości 30 000 zł) wynosi 3600 zł (30 000 zł x 12% = 3 600 zł). Konsekwencją innej kwoty zmniejszającej podatek wynoszącej 3600 zł jest też odpowiadająca jej kwota zmniejszająca miesięczne zaliczki na podatek wynosząca 300 zł (1/12 z kwoty zmniejszającej podatek 3600 zł = 300 zł). Terminy wejścia w życie nowelizacji i stosowania nowej skali podatkowej Większość przepisów omawianej nowelizacji ma (w założeniu) wejść w życie 1 lipca 2022 roku. Ale nowa ww. skala podatkowa PIT wprowadzana tą nowelizacją ma być stosowana do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. Tak wynika z art. 14 ust. 1 omawianego projektu nowelizacji. Źródło: Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 2186) - przebieg procedury legislacyjnej w Sejmie oprac. Paweł Huczko Kalkulatory (Polski Ład Polecamy nowe kalkulatory, uwzględniające zasady, które zaczną obowiązywać od 1 lipca 2022 r.: Kalkulator wynagrodzeń Niskie Podatki Kalkulator umów zlecenia Niskie Podatki Kalkulator umów o dzieło Niskie Podatki Skala podatkowa 2022. Zmiany w PIT od 1 lipca 2022 r. - obniżka stawki z 17% do 12% INFOR Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Podatek od wynajmu mieszkania budzi spore wątpliwości. Kwestie opodatkowania dochodów z tytułu najmu miały uregulować przepisy wprowadzone przez Polski Ład, ale tak się nie stało. Mieliśmy i nadal mamy kilka modeli opodatkowania do wyboru, w zależności od naszych preferencji oraz sytuacji. Co trzeba wiedzieć o podatku od wynajmu mieszkania? Spis treściNajem prywatny 2021 a 2022Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczejPodatek od wynajmu mieszkania - terminyObliczanie podatku od wynajmu mieszkaniaJeszcze najem prywatny czy już działalność gospodarcza?Wcześniejsze przepisy podatkowe dotyczące wynajmu mieszkaniaPodatek od wynajmu mieszkania a spółka Najem prywatny 2021 a 2022 Czym jest najem prywatny? To taka forma wynajmu mieszkania, która nie jest realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Do 2021 roku takie dochody można było rozliczać na tzw. zasadach ogólnych – według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł, a następnie 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). Wybór zależał tak naprawdę tylko od naszych preferencji – w zależności od tego, jakie koszty w związku z wynajmem ponosił wynajmujący. Jeśli te koszty były relatywnie wysokie, bardziej opłacalna była skala podatkowa. Wynika to z faktu, że podstawą opodatkowania był dochód – a zatem przychód pomniejszony o koszty (remonty, opłaty, amortyzacja). Jeśli jednak koszty były niewielkie, to dużo bardziej atrakcyjny był ryczałt – rozliczenia były dużo prostsze (brak możliwości odliczenia kosztów i korzystania z kwoty wolnej od podatku = brak problemu z obliczaniem podstawy opodatkowania), a stawki znacznie niższe. Zgodnie z założeniami Polskiego Ładu, od 2022 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z tytułu najmu prywatnego miał być ryczałt. Stawki ryczałtu dla przychodów z tego tytułu nie uległy zmianie i nadal wynoszą 8,5% i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł przychodu). Ale ustawodawca wprowadzając przepisy Polskiego Ładu pozostawił podatnikom pewną furtkę. Otóż wynajmujący, który w 2021 roku płacił podatek od dochodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych, może (ale nie musi) kontynuować rozliczanie najmu na tych samych zasadach, jednak tylko do końca 2022 r. Natomiast, jeśli już w 2021 roku wynajmujący wybrał ryczałt od przychodów, to w 2022 roku nie może przejść na zasady ogólne. Możliwość rozliczania dochodów z tytułu najmu na zasadach ogólnych potrwa tylko do końca 2022 roku, a zatem w niektórych przypadkach wynajmujący będą zobowiązani do opodatkowania przychodów z tytułu najmu ryczałtem dopiero od 2023 roku. Do kiedy można odliczyć od podatku koszt remontu mieszkania pod wynajem? Ryczałt od najmu obowiązkowy od 2023 roku. Kto straci? Jaki będzie rynek najmu w Polsce? Wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej Do 2020 roku osoby wynajmujące nieruchomości w ramach prowadzonej działalności nie mogły korzystać z możliwości ryczałtowego opodatkowania dochodu uzyskiwanego z tego tytułu. W związku z tym, dochód musiały opodatkować na zasadach ogólnych przyjętych dla prowadzenia działalności gospodarczej – według skali podatkowej (17% i 32%) lub liniowo (19%). Sytuacja nieco zmieniła się od stycznia 2021 r., kiedy to ustawodawca dał możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w ramach prowadzonej działalności. Potwierdzenie tego można znaleźć w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 maja 2021 roku (nr Interpretacja ta wskazuje wprost, że: „od dnia 1 stycznia 2021 roku zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych można rozliczać zarówno najem prywatny nieruchomości, jak i najem w ramach działalności gospodarczej. Tym samym od dnia 1 stycznia 2021 roku na możliwość opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych nie ma wpływu fakt, że wynajem nieruchomości nie jest związany z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą”. W 2022 roku ta sytuacja nie uległa zmianie – przedsiębiorcy nadal mogą opodatkować dochody uzyskiwane z tytułu najmu na trzy różne sposoby: według skali podatkowej (17% i 32%), liniowo (19%), według ryczałtu (8,5%, i 12,5%). I wydawać by się mogło, że w obecnej sytuacji najwygodniej jest rozpocząć działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, ale… Trzeba mieć na uwadze, że Polski Ład wprowadził szereg zmian dla przedsiębiorców, które mogą spowodować, że choć na pierwszy rzut oka opodatkowanie dochodów z tytułu najmu w ramach działalności wydaje się bardziej atrakcyjne (z uwagi na możliwość rozliczania kosztów), to jednak inne obciążenia te korzyści mogą zniwelować. Mowa przede wszystkim o nowych zasadach obliczania składki zdrowotnej. Składka zdrowotna w przypadku opodatkowania zasadach ogólnych jest naliczana od dochodu uzyskanego w ramach działalności gospodarczej i wynosi 4,9% dochodu w przypadku rozliczenia liniowego i aż 9% w przypadku rozliczenia na skali. Co więcej, składka nie może zostać odliczona od podatku dochodowego w żadnej części. Należy pamiętać, że przedsiębiorcy „będący na ryczałcie” też zobowiązani są do opłacania składki zdrowotnej. Od 2022 roku jej wyliczenie będzie zależeć od osiągniętego przychodu. Składka wynosi 9% podstawy jej wymiaru, czyli: 60% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach nieprzekraczających 60 000 zł; 100% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach w przedziale od 60 000 zł do 300 000 zł; 180% przeciętnego wynagrodzenia przy rocznych przychodach przekraczających 300 000 zł. Do składki zdrowotnej dochodzą jeszcze składki na ubezpieczenie społeczne, chyba że przedsiębiorca ma inny tytuł do tych ubezpieczeń. Ponadto, co do zasady wynajem lokali jest usługą, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, więc do kwoty najmu należy jeszcze doliczyć ten podatek. Jeśli mamy zawarte umowy z konsumentami, musimy również zaopatrzyć się w kasę fiskalną. Niewykluczone, że będziemy też potrzebowali wsparcia księgowego, który pomoże nam z rozliczeniami (w tym uwzględnianiem amortyzacji). Te wszystkie aspekty znacznie zwiększą obciążenia dla osób chcących prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie. Dodatkowym aspektem, który trzeba brać pod uwagę przy rozważaniu założenia działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkania jest to, co robimy zawodowo na co dzień i czy działalność gospodarcza jest naszym jedynym źródłem dochodu. Jeśli nie, należy zwrócić uwagę na dwie ważne kwestie podatkowe: w przypadku opodatkowania działalności gospodarczej według skali – przychody z tej działalności łączą się z innymi przychodami opodatkowanymi w ten sposób. Oznacza to, że jeśli np. prowadzimy działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, a do tego jeszcze pracujemy na etacie, to te dwa źródła się łączą i stanowią podstawę do opodatkowania. Należy mieć to na względzie pod kątem ewentualnego przekroczenia progu podatkowego; w przypadku opodatkowania działalności gospodarczej podatkiem liniowym lub ryczałtem – takie rozwiązanie wyłącza możliwość wspólnego rozliczenia z małżonkiem. Podatek od wynajmu mieszkania - terminy Terminy płatności podatku nieco się różnią w zależności od tego, czy wynajmujący opodatkowuje dochody w oparciu o ryczałt, czy stosuje zasady ogólne (skala lub podatek liniowy). Ryczałt W przypadku opodatkowania ryczałtem, wynajmujący opłaca po prostu ryczałt w trakcie roku w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a po jej przekroczeniu w wysokości 12,5%. Jednak opłaca ten podatek dopiero w chwili uzyskania środków. Zatem przykładowo, jeśli wynajmujący wynajął mieszkanie, a najemca nie zapłacił w terminie czynszu za styczeń i luty i zapłacił je dopiero w marcu, to wynajmujący uzyskał przychód z najmu dopiero w marcu, czyli w momencie faktycznego otrzymania należności. Jeśli wynajmujący prowadzi działalność, która opodatkowana jest ryczałtem, powinien jeszcze dodatkowo uiszczać co miesiąc składki w przewidywanej wysokości. Skala – najem prywatny W przypadku opodatkowania dochodów z najmu prywatnego według zasad ogólnych, tj. według skali, wówczas wynajmujący nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych wynajmujący wykaże dopiero w rocznym zeznaniu PIT-36 (czyli do 30 kwietnia roku następnego) i zapłaci w takiej kwocie, jaka wynika z tego zeznania. Działalność gospodarcza Inaczej rzecz będzie się miała w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą opodatkowaną skalą lub podatkiem liniowym. Te osoby co miesiąc zobowiązane są do odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy. Obliczanie podatku od wynajmu mieszkania Co do zasady ryczałt powinien być prostszy. Z jednej strony tak właśnie powinno być – kwota do stanowiąca podstawę do obliczenia wysokości opodatkowania nie ulega zmianie, nie rozliczamy kosztów. Do obliczenia wartości podatku wyciąga się iloczyn przychodu i stawki podatku. Ale jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach. Sęk w tym, co jest uznawane za przychód. Bardzo często przecież poza czynszem, wynajmujący pobierają od najemców dodatkowe opłaty związane z utrzymaniem lokalu – rozliczenie za media, koszty odprowadzane do wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za śmieci, zużycie wody itp. Czy te opłaty również wlicza się do podstawy opodatkowania ryczałtem? Niestety, tak. Zgodnie z interpretacją organów skarbowych, podstawą opodatkowania ryczałtem (czyli przychodem) jest kwota, która trafia bezpośrednio do wynajmującego. Jeśli zgodnie z umową najmu, na rachunek wynajmującego wpływa kwota czynszu powiększona o wszelkie opłaty związane z korzystaniem z lokalu, to ta powiększona kwota stanowi podstawę do opodatkowania. Dlatego w umowach z najemcami warto właściwie uregulować kwestię ponoszenia przez najemcę tych opłat, aby nie płacić zbędnie podatku od kwot, które i tak zostaną wydane na utrzymanie lokalu. Jeszcze najem prywatny czy już działalność gospodarcza? Jak widać, kwestie podatkowe dotyczące wynajmu mieszkania w sporej części zależą od tego, czy najem jest prywatny, czy prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Kiedy zatem można uznać, że prowadzimy działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali? Zgodnie z ustawą z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców, działalność gospodarcza to taka, która jest prowadzona: w celu osiągnięcia dochodu, w sposób ciągły, w sposób zorganizowany. Wcześniejsze przepisy podatkowe dotyczące wynajmu mieszkania W związku z przedstawioną powyżej definicją działalności gospodarczej, na przestrzeni lat powstawało wiele wątpliwości, w którym momencie można mówić o tym, że wynajmujący już prowadzi działalność gospodarczą, a kiedy takiej działalności nie prowadzi i po prostu uzyskuje dochody z najmu prywatnego. Wiele osób wynajmuje przecież więcej niż jeden lokal. Czy to już spełnia przesłanki do uznania, że takie osoby prowadzą działalność gospodarczą? Gdzie jest granica pomiędzy najmem prywatnym, a działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie? Od lat organy podatkowe i podatnicy prowadzili w tym zakresie spór. Urzędy skarbowe chętnie uznawały, że wynajem kilku nieruchomości jest wystarczający do uznania, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą. Wynikało to z faktu, że do roku 2020 osoby wynajmujące nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie mogły korzystać z możliwości ryczałtowego opodatkowania dochodu uzyskiwanego z tego tytułu. W związku z tym, dochód musiały opodatkować na zasadach ogólnych przyjętych dla prowadzenia działalności gospodarczej – według skali podatkowej (17% i 32%) lub liniowo (19%). Tymczasem ryczałt (w pewnych okolicznościach) był dużo bardziej korzystny – wynosił bowiem 8,5% (do kwoty 100 000 zł) i 12,5% (od nadwyżki powyżej 100 000 zł). Sytuacja nieco zmieniła się od stycznia 2021, kiedy to ustawodawca dał możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów z tytułu najmu uzyskiwanego również w ramach prowadzonej działalności. Przepisy te może i wyeliminowały jeden problematyczny aspekt – formę opodatkowania. Jednak wątpliwości cały czas pozostały – czy wynajem na nieco większą skalę jest już traktowany jako działalność gospodarcza czy nie? Nowelizacja dała możliwość opodatkowania ryczałtem przychodów uzyskiwanych w ramach działalności – ale przecież to nie jest jedyna kwestia związana z tą tematyką. Wynajmujący – jako osoba prowadząca działalność gospodarczą podlegałby ubezpieczeniom społecznym, musiałby zarejestrować swoją działalność w CEIDG i zgłosić się do ZUS. Dlatego ustalenie, kiedy mamy do czynienia z działalnością, a kiedy z najmem prywatnym nadal pozostaje szalenie istotne z punktu widzenia wynajmujących. Opisany problem wydaje się rozwiązywać uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 roku (sygn. akt II FPS 1/21). Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. Z powyższego można wyciągnąć wniosek, że to czy najem nieruchomości prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest to najem prywatny, decyduje sam podatnik. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny, przeznaczony do najmu krótkoterminowego, czy użytkowy. Zatem w tym zakresie wynajmujący mają możliwość wyboru. Podatek od wynajmu mieszkania a spółka Jeśli żadna z powyższych form (najem prywatny i działalność gospodarcza) nie spełniają oczekiwań wynajmującego, bo przy ryczałcie nie uwzględnia się kosztów, a prowadzenie działalności gospodarczej powoduje znaczący wzrost obciążeń przez składkę zdrowotną, warto rozważyć założenie spółki, której przedmiotem działalności będzie wynajem lokali. Spółka komandytowa W obecnej sytuacji wydaje się atrakcyjna. Taka spółka musi mieć co najmniej dwóch wspólników – komplementariusza (który odpowiada za zobowiązania spółki bez ograniczeń) oraz komandytariusza (którego odpowiedzialność ograniczona jest do pewnej kwoty). Jeśli w spółce komandytowej wspólnikami są osoby fizyczne, to taka forma z podatkowego punktu widzenia jest całkiem przyjazna. Spółka komandytowa jest wprawdzie podatnikiem podatku CIT (19% lub 9%), a dodatkowo, od wypłaconych zysków, wspólnicy płacą podatek PIT (19%), ale: w przypadku komplementariusza – podatek PIT z tytułu udziału w zyskach spółki komandytowej pomniejsza się o kwotę odpowiadającą iloczynowi procentowego udziału komplementariusza w zysku tej spółki i podatku należnego od dochodu tej spółki za rok podatkowy, z którego przychód z tytułu udziału w zysku został uzyskany. Innymi słowy, komplementariusz odlicza od swojego podatku PIT odpowiednią część podatku CIT zapłaconego przez spółkę komandytową; w przypadku komandytariusza – zwalnia się od podatku dochodowego kwotę stanowiącą 50% przychodów uzyskanych przez komandytariusza z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej, nie więcej jednak niż 60 000 zł w roku podatkowym z tytułu udziału w zyskach w spółce komandytowej. Innymi słowy, od połowy uzyskanych zysków (nie więcej niż od 60 000 zł) nie płaci się podatku PIT z tytułu udziału w zysku. Jeśli zaś chodzi o składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, to wspólnicy spółki komandytowej są objęci obowiązkiem składkowym – zarówno w zakresie ubezpieczeń społecznych jak i zdrowotnych. Jest jednak pewna kluczowa różnica. Chodzi o wysokość składki zdrowotnej – w przypadku wspólników spółki komandytowej jej wysokość nie jest uzależniona od wysokości dochodu, lecz pozostaje ryczałtowa – wynosi będzie 9% podstawy, którą stanowi kwota przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia z czwartego kwartału roku poprzedniego, ogłaszanego przez GUS. Przeciętne wynagrodzenie za czwarty kwartał 2021 r. wynosiło około 5 900 zł, co oznacza, że składka zdrowotna dla wspólników spółki komandytowej w roku 2022 wynosi około 530 zł miesięcznie. Jest ona stała – niezależna od uzyskiwanego dochodu. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością W jej przypadku nie ma żadnego obowiązku składkowego (pod warunkiem, że spółka ma więcej niż jednego wspólnika). Jest też bardziej bezpieczną formą – wspólnicy spółki z nie ponoszą odpowiedzialności za jej zobowiązania. Największym minusem takiej spółki jest to, że podobnie jak spółka komandytowa jest ona podatnikiem podatku CIT (19% lub 9%), a od zysków ze spółki z wspólnicy płacą dodatkowy podatek PIT w wysokości 19%. Różnica polega na tym, że w przypadku spółki z wspólnicy płacą PIT, bez możliwości zastosowania analogicznych zwolnień, jak wspólnicy spółki komandytowej (tzw. podwójne opodatkowanie). Ta forma prowadzenia działalności rekomendowana byłaby przy większych przedsięwzięciach, obarczonych większym ryzykiem. Jeśli wynajmujący chciałby zdecydować się na założenie spółki, warto w pierwszej kolejności spotkać się ze specjalistą i rozważyć wszystkie za i przeciw, a przede wszystkim dobrać odpowiednie rozwiązania. Możliwości jest kilka, począwszy od wniesienia nieruchomości aportem, przekształcenia prowadzonej działalności gospodarczej, na sprzedaży kończąc. Każde z tych rozwiązań różni się w skutkach, przede wszystkim podatkowych, które mogą mieć znaczenie również na przyszłość. Jak widać, temat wynajmu mieszkania z podatkowego punktu widzenia nie jest łatwy. Dopiero od 2023 będziemy mieli proste zasady rozliczeń podatkowych, ale dotyczyć one będą tylko najmu prywatnego. Zmienione reguły pozbawiają możliwości ujmowania kosztów uzyskania przychodu, więc nie zawsze będą korzystne dla wynajmujących. Dlatego warto rozważyć rozpoczęcie działalności, jeśli ponosimy spore wydatki na wynajmowane lokale. Jaką formę ta działalność powinna przyjąć – zależy od preferencji. Może to być jednoosobowa działalność gospodarcza, ale w niektórych przypadkach spółka może okazać się bardziej optymalnym rozwiązaniem. W dzisiejszych czasach nie ma już uniwersalnego rozwiązania.

podatek od wynajmu mieszkania kalkulator